Feststellungsverfahren: Welchen Wert hat die geerbte Immobilie?
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, denkt beim Wert der Immobilie häufig zuerst an den möglichen Verkaufspreis.
Kurzantwort
Mit welchem Wert geht eine geerbte Immobilie in die Erbschaftsteuer ein?
Für die Erbschaftsteuer zählt bei einer inländischen Immobilie nicht der mögliche Verkaufspreis, sondern der Grundbesitzwert. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert in einem gesonderten Feststellungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Der so festgestellte Wert wird anschließend nach § 12 ErbStG für die Erbschaftsteuer angesetzt. Entscheidend sind die Verhältnisse am Bewertungsstichtag – bei einer Erbschaft regelmäßig der Todestag. Der Feststellungsbescheid sollte geprüft werden, bevor die weitere Besteuerung darauf aufbaut.
Für die Erbschaftsteuer ist jedoch zunächst ein anderer Wert entscheidend: der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach den Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt.
Dieser Wert wird in einem eigenen Verfahren festgestellt. Das sogenannte Feststellungsverfahren wirkt auf den ersten Blick wie ein zusätzlicher bürokratischer Schritt. Tatsächlich kann das Ergebnis aber erheblichen Einfluss darauf haben, wie hoch die spätere Erbschaftsteuer ausfällt.
Deshalb lohnt es sich zu verstehen, was in diesem Verfahren passiert.
Warum wird die Immobilie überhaupt gesondert bewertet?
Bei einer Erbschaft können ganz unterschiedliche Vermögenswerte zusammenkommen: Bankguthaben, Wertpapiere, Unternehmensanteile – und Immobilien.
Wie diese Werte steuerlich ermittelt werden, hängt von der Art des Vermögens ab. Der Beitrag zur Bewertung des Vermögens bei einer Erbschaft ordnet die verschiedenen Vermögensarten ein.
Für inländischen Grundbesitz sieht das Bewertungsgesetz eine gesonderte Feststellung vor, wenn der Wert für die Erbschaftsteuer relevant ist. Das bedeutet vereinfacht:
Das Finanzamt ermittelt zunächst den steuerlichen Wert der Immobilie. Dieser Wert fließt anschließend in die Berechnung der Erbschaftsteuer ein.
Rechtliche Grundlage dafür sind insbesondere § 151 und § 157 Bewertungsgesetz (BewG). Für die Erbschaftsteuer wird der so festgestellte Grundbesitzwert nach § 12 ErbStG angesetzt.
Der Feststellungsbescheid ist damit nicht nur eine Formalität. Er schafft eine wichtige Grundlage für die spätere Besteuerung.
Was steht im Feststellungsbescheid?
Das Finanzamt stellt nicht nur einen Euro-Betrag für die Immobilie fest.
Der Bescheid enthält unter anderem Angaben dazu,
- welche wirtschaftliche Einheit bewertet wurde,
- wem die Immobilie steuerlich zugerechnet wird,
- welcher Anteil bei mehreren Beteiligten relevant ist,
- und welchen Grundbesitzwert das Finanzamt festgestellt hat.
Bei einer Erbengemeinschaft wird die wirtschaftliche Einheit dabei in Vertretung der Miterben der Erbengemeinschaft zugerechnet.
Gerade deshalb sollte der Bescheid nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist, ob die zugrunde gelegten Angaben und die daraus folgende Bewertung zur tatsächlichen Immobilie passen.
Ein Beispiel: Ein Haus wird geerbt
Eine Tochter erbt das Elternhaus ihrer Mutter.
Neben persönlichen Fragen entsteht nun auch eine steuerliche Frage: Mit welchem Wert wird das Haus bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt?
Das für die Bewertung zuständige Finanzamt ermittelt dafür den Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften.
Angenommen, es wird ein Grundbesitzwert von 650.000 Euro festgestellt.
Dieser Wert wird anschließend grundsätzlich für die Erbschaftsteuer zugrunde gelegt. Er kann damit erheblichen Einfluss darauf haben, welcher Teil des gesamten Erwerbs nach Berücksichtigung von Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen steuerpflichtig ist.
Der wichtige Punkt ist deshalb:
Die steuerliche Bewertung der Immobilie findet statt, bevor daraus die konkrete Erbschaftsteuer berechnet wird.
Welcher Zeitpunkt ist für den Immobilienwert entscheidend?
Eine Immobilie wird nicht mit ihrem heutigen Wert oder einem beliebigen späteren Verkaufspreis bewertet.
Entscheidend sind grundsätzlich die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag.
Bei einer gewöhnlichen Erbschaft entspricht dieser regelmäßig dem Zeitpunkt, zu dem die Steuer entsteht – grundsätzlich also dem Todestag des Erblassers.
Bei einer Schenkung ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung maßgeblich.
Das kann wichtig sein, wenn sich Immobilienpreise oder die Situation des Grundstücks später verändern. Entscheidend ist zunächst die Situation am maßgeblichen Stichtag.
Wie kommt das Finanzamt auf den Grundbesitzwert?
Für die steuerliche Immobilienbewertung gelten die Verfahren des Bewertungsgesetzes.
Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt insbesondere von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
Bei bebauten Grundstücken kommen grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren in Betracht.
Dabei fließen – abhängig vom jeweiligen Verfahren – unterschiedliche Informationen in die Berechnung ein. Dazu können beispielsweise Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Gebäudeflächen, Baujahr, Nutzung oder Erträge gehören.
Das erklärt auch, warum eine korrekte Datengrundlage so wichtig ist.
Denn schon einzelne Angaben können Auswirkungen auf das Ergebnis der Bewertung haben.
Warum der festgestellte Wert so wichtig ist
Für Familien ist vor allem eine Verbindung entscheidend:
Grundbesitzwert → steuerlicher Erwerb → mögliche Erbschaftsteuer
Je höher der steuerlich anzusetzende Wert einer Immobilie ist, desto stärker kann sie den steuerpflichtigen Erwerb beeinflussen.
Das bedeutet nicht automatisch, dass ein hoher Grundbesitzwert auch zu einer hohen Steuer führt. Persönliche Freibeträge, Steuerbefreiungen und weitere Bestandteile des Nachlasses spielen ebenfalls eine Rolle.
Aber der Immobilienwert ist häufig einer der größten Einzelposten innerhalb eines Nachlasses.
Deshalb sollte nachvollziehbar sein, wie dieser Wert entstanden ist.
Der Feststellungsbescheid sollte nicht einfach abgelegt werden
Ein amtlicher Bescheid wirkt zunächst endgültig.
Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick.
Wurden die richtigen Grundstücks- und Gebäudedaten berücksichtigt? Passt die Einordnung der Immobilie? Wurde das zutreffende Bewertungsverfahren angewendet? Entsprechen die zugrunde gelegten Verhältnisse tatsächlich der Situation am Bewertungsstichtag?
Solche Fragen sind besonders wichtig, weil der gesondert festgestellte Grundbesitzwert anschließend für die Erbschaftsteuer angesetzt wird.
Wer erst den späteren Erbschaftsteuerbescheid betrachtet, schaut deshalb möglicherweise zu spät auf den eigentlichen Ursprung der Immobilienbewertung.
Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?
Das Finanzamt kann von Personen, für deren Besteuerung die Feststellung relevant ist, eine Feststellungserklärung verlangen.
Darin werden die Informationen übermittelt, die für die Bewertung benötigt werden.
Wichtig ist dabei auch die Frist: Das Bewertungsgesetz schreibt nicht pauschal vor, dass jede Feststellungserklärung innerhalb eines Monats nach einer Erbschaft abgegeben werden muss.
Vielmehr fordert das Finanzamt zur Abgabe auf und setzt eine Frist. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen.
Die Feststellungserklärung ist grundsätzlich elektronisch zu übermitteln. In Härtefällen kann das Finanzamt auf Antrag eine andere Form zulassen.
Aus vielen Daten entsteht am Ende eine wichtige Zahl
Das Feststellungsverfahren klingt technisch. Für Familien lässt es sich aber auf eine einfache Frage reduzieren:
Mit welchem Wert geht unsere Immobilie in die Erbschaftsteuer ein?
Genau deshalb verdient dieser Teil des Verfahrens Aufmerksamkeit.
Wer die zugrunde liegenden Angaben und die Bewertung frühzeitig einordnet, versteht besser, auf welcher Grundlage die spätere Steuer entsteht.
Und aus einem schwer verständlichen Bescheid wird eine nachvollziehbare Grundlage für die nächsten Entscheidungen.
Das Wichtigste zusammengefasst
Bei einer Erbschaft wird der steuerliche Wert einer inländischen Immobilie grundsätzlich in einem gesonderten Verfahren festgestellt.
Der daraus entstehende Grundbesitzwert wird anschließend für die Erbschaftsteuer angesetzt.
Deshalb sind vor allem drei Punkte wichtig:
- Die Angaben zur Immobilie müssen stimmen.
- Die steuerliche Bewertung sollte nachvollziehbar sein.
- Der Feststellungsbescheid sollte geprüft werden, bevor die weitere Besteuerung darauf aufbaut.
Es geht also nicht nur darum, eine weitere Erklärung für das Finanzamt abzugeben.
Es geht darum, eine der wichtigsten Zahlen einer Immobilienerbschaft richtig einzuordnen.
Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine steuerliche Zahl. Oft stellt sich zusätzlich die Frage, ob sie bleiben, verkauft oder innerhalb der Familie übertragen werden soll – das gehört zur Entscheidung über die Immobilie und zur Einordnung der gesamten Erbschaft.
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und den festgestellten Grundbesitzwert besser verstehen möchten, schauen wir gemeinsam darauf, wie der Wert zustande kommt und welche Bedeutung er für Ihre persönliche Situation hat.